Yapı Kredi Koray Servis A.Ş.'de yaşanan yeniden yapılanma çalışmaları çerçevesinde Genel Müdürlüğe getirilen Sinan Fındıkoğlu, Yapı Kredi Koray Servis A.Ş. ve Bina Yönetim Şirketleri ile ilgili sorularımızı yanıtladı.

Bize kendinizi kısaca tanıtır mısınız?
1965 yılında Finlandiya'da doğdum. Mimar Sinan Üniversitesi'nin Mimarlık Bölümü'nden mezunu olduktan sonra, aynı üniversitenin yüksek lisans bölümünü bitirdim. Daha sonra Glasgow Strathcylde Üniversitesi'nde master yaptım.

Sabancı Holding bünyesinde 10 yıl çalıştım. Bu süre boyunca Sabancı Center ve Adana HiltonSA, Sakıp Sabancı Müzesi, Sabancı Üniversitesi, Parksa Hilton, Sabancı Holding Ankara Koordinatörlük Binası gibi projelerde görev aldım. Holding'te son olarak İnşaat Dairesi Başkan Yardımcılığı görevini yürütüyordum. Aynı zamanda çeşitli mimarlık dergilerinde makaleler yazdım.

Yapı Kredi Koray Servis A.Ş. hakkında kısaca bilgi verir misiniz?
Yapı Kredi Servis, 1989 yılında hizmete açılan Yapı Kredi Plaza kompleksinin 'Bina Yönetim ve İşletim Hizmetleri'nin yürütülmesi amacıyla Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. (%51) ile Koray Yapı End.ve Tic. A.Ş. (%49) ortaklığı olarak kurulmuştur.

Şirketimiz 1997 yılına kadar ana faaliyet konusu olan bina yönetimi alanında başka bir proje üstlenmedi. Ancak Yapı Kredi Plaza'da bina yönetimi ile birlikte bazı ihtiyaçların karşılanmasına yönelik teknik servis, güvenlik, temizlik, catering gibi sınırlı faaliyetler yürütüldü. Daha sonra bunun da yeterli olmadığını görüp, modern dünyanın yaklaşık bir asırdır uyguladığı "bina yönetimi şirketi" adını verdiğimiz modele uygun bir yapıya geçtik. Bu yapımızla, 1997 yılından bu yana sektörde öncü durumdayız.

İş merkezlerine ve lüks konutlara ne gibi hizmetler veriyorsunuz?
Şirketimizin faaliyet konuları arasında her türlü taşınmazın bakım, onarım, yönetim ve işletim faaliyetlerini üstlenmek; taşınmaz ve taşınmaza ait her türlü tesis ve cihazların bakım-onarımını, işletmesini yapmak; taşınmazlarda güvenlik sistemlerinin kurulması, işletilmesi, geliştirilmesi ve uygulamaya yönelik faaliyetlerde bulunmak; taşınmazın dış cephesi, iç mekanları ve taşınmaza ait diğer mekanlarda temizlik faaliyetlerinde bulunmak; peyzaj, bahçe ve bitki bakımı hizmetlerini gerçekleştirmek; her türlü taşınmaz yönetim ve işletim faaliyetlerine yönelik fizibilite, bütçe ve yatırım gerektiren konularda proje yönetimi yapmak; bina kat maliki/malikleri adına "bina yönetimi" organizasyonu oluşturmak, bu konuda danışmanlık yapmak ve denetleme hizmetleri vermek gelmektedir. Özetle, taşınmaz sahiplerinin enerji ve zamanlarını bütünüyle ana faaliyet konularına ayırabilmeleri için gerekli her türlü destek hizmeti sağlıyoruz.

Vermiş olduğunuz hizmetlerin iş merkezlerine sağladığı avantajlar hakkında neler söyleyebilirsiniz?
Şirketimizin verdiği hizmetleri "Tesis Yönetimi" olarak adlandırabiliriz. Tesis yönetimini ise organizasyonun, amaçlarına en iyi maliyetlerle ulaşabilmesi için gereken kaliteli çalışma ortamı ile destek hizmetlerinin sağlanması ve fiziksel işyerinin insan ve iş ile uyumlaştırılması süreci olarak tanımlayabiliriz.

İş merkezleri her geçen gün daha yüksek teknoloji ile donatılan ve çalışma hayatının kalitesini yükselterek insan kaynakları yönetimi stratejilerini desteklemede etkili bir faktör haline gelmektedir. Modern kompleksler çalışanlara bir yandan daha güvenli, daha rahat, daha sağlıklı ve çevreye saygılı bir iş ortamı sunarken, diğer yandan da işverene daha ekonomik ve etkin kullanım olanaklarıyla, kontrolün kolaylaştırılması,verimlilik, esneklik ve hız gibi avantajlar kazandırmaktadır. Rekabet avantajı sağlamak amacıyla değişime açık, esnek ve dinamik yapı oluşturmaya çalışan işletmeler, işletmenin ana faaliyeti dışında kalan destek hizmetlerini öncelikle ayrı yapılandırmakta ve mümkünse işletmeninin dışına çıkartmaktadırlar.

Tesis yönetimi yaklaşımının yönetim için en önemli boyutunun, destek hizmetleri yönetiminin tek merkezden yapılması sonucu gecikmesiz, kesintisiz doğru ve ekonomik hizmet sağlanması olduğunu değerlendirmekteyiz.

Yaşanan ekonomik kriz iş merkezlerindeki yatırımların kısılmasına yol açtı. Siz bu durumdan nasıl etkilendiniz? Yaşanan ekonomik kriz tüm yatırımları olduğu gibi iş merkezlerindeki yatırımların da kısılmasına yol açtı. Türk ekonomisinin sürükleyici sektörlerinden olan inşaat sektöründe özellikle 2001 yılında ciddi daralmalar olmuştur. Örneğin ticari amaçlı yapı ruhsatları; 1998 yılında 3 milyon m² seviyelerinde iken, 2001 yılında 500 bin m² seviyelerine düşmüştür. Bununla birlikte İstanbul'da, mal sahiplerinin nakit sıkışıklığına bağlı olarak önemli miktarda ofis ve sanayi binası satılık durumdadır.

Ekonomik kriz, emlak piyasasındaki tüm alt segmentleri olumsuz etkilemiş ve buna bağlı olarak Bina/Tesis Yönetimi sektörünün üzerinde kiralarda olduğu gibi yönetim/işletim giderlerinin azaltılması yönünde de ciddi bir baskı oluşturmuştur. Bunun sonucunda Şirketimiz yönetim ve işletim hizmetlerini üstlendiği bina ve tesislerde yönetim hizmeti ücretlerinde indirimler yapmıştır. Ayrıca işletim giderlerinde, özellikle enerji giderlerinde tasarruf sağlayıcı önlemler artırılmıştır. Acil olmayan tüm yenileme/iyileştirme yatırımları ertelenmiştir. Ancak 2002 ile birlikte iyileşen ekonomik göstergeler ve umutlarla birlikte inşaat/yatırım Türk ekonomisindeki geleneksel lokomotif sektör olma özelliğini 2003 yılından itibaren yeniden kazanacaktır.

Şu anki alışveriş ve iş merkezlerinin yapılaşmalarını ve bu yapılaşma içerisinde vermiş olduğunuz hizmetlere bakış açıları hakkında neler söyleyebilirisiniz? Günümüzde destek hizmetleri gelişen teknolojiye bağlı olarak farklılaşmıştır. Hizmetlerin entegrasyonu ve giderek gelişen pazarda büyüyen rekabet koşulları, bu alanda sağlanan bilgi birikimi, downsizing, outsourcing, reengineering ve network organization gibi yönetim tekniklerinin uygulamaya konulması, alışveriş ve iş merkezlerinin yapılaşmalarında profesyonel Tesis/Bina Yönetimi kavramının gelişmesinde ve uygulamaların bu yönde yaygınlaşmasında etken olmaktadır.

Yeni yatırım ve projelerinizi öğrenebilir miyiz?
Yapı Kredi Servis, gayrimenkul sahiplerinin enerji ve zamanlarını bütünüyle ana faaliyet konularına ayırabilmeleri için gerekli her türlü yönetim ve işletim destek hizmetlerini sağlayan bir işletmedir. Bu nedenle yeni yatırım ve projeleri gerçekleştiren değil yöneten ve işleten konumundayız. Olası işbirlikleri ile hizmet çeşitliliğini artırmayı hedefleyen Yapı Kredi Servis, sektördeki standart rekabet kulvarından çıkarak farklı hizmet çeşitlerini de sunarak kendi rekabet kulvarını oluşturacak. Bunlara örnek vermek gerekirse, enerji tüketimi verimlilik değerlendirmesi, işletme verimliliği değerlendirmesi, enerji tasarrufu çalışmaları, proje aşamasında işletmeye yönelik danışmanlık, v.b. hizmetler sayılabilir. Ağırlıklı olarak ofis binalarında faaliyet gösteren şirketimiz, çok kısa bir sürede gerekli hazırlıkları tamamlayarak alışveriş merkezleri ve konut projelerinde de adından söz ettirmeye başlayacak.

Taşınmaz sektöründe yer almak isteyen girişimciler ve genç çalışanlar için önerileriniz nelerdir?
Özellikle hizmet sektöründe pazarın/müşterinin istediği ya da gereksiniminin henüz farkında olmadığı bir ürünü tasarlayıp, hizmete sokmak, imalat sektörüne göre kısa bir zaman ve daha az yatırım gerektirmektedir.